Opportunità di sviluppo alberghiero
una tariffa media giornaliera a regime di 340 USD
un’occupazione del 72% dal terzo anno di attività
Tutte le funzionalità per modellare operazioni immobiliari
PropFormIQ modella operazioni di sviluppo e di acquisizione immobiliare su un unico motore di calcolo collaudato. Questa pagina elenca tutte le funzionalità, raggruppate per fase dell’operazione, con brevi dimostrazioni degli strumenti che gli analisti usano di più.
Le dimostrazioni seguono un unico progetto alberghiero illustrativo. Le sue cifre sono esempi creati per questa pagina, non risultati di un’operazione reale.
Costruire il modello
Scelga una tipologia immobiliare e un tipo di operazione, poi parta dalla configurazione guidata o da un esempio con prezzi di mercato. Ogni campo spiega a cosa serve e i valori che ne dipendono cambiano mentre scrive.
Aumenti la tariffa delle camere, poi l’occupazione. RevPAR (ricavo delle camere per camera disponibile), VAN (quanto vale oggi la liquidità futura) e TIR del capitale proprio (il rendimento annuo sul capitale dei proprietari) si aggiornano prima che la sezione si salvi da sola.
Sette tipologie immobiliari
Retail, uffici, alberghiero, residenziale in vendita, residenziale in locazione, uso misto e altre strutture, anche per l’intrattenimento. Ognuna ha le proprie ipotesi su ricavi, costi, tempistiche, finanziamento e vendita.
Sviluppo o acquisizione
Modelli una nuova costruzione con i relativi costi e tempi di realizzazione, oppure l’acquisto di un immobile esistente.
Configurazione guidata
Quattro passaggi portano un nuovo progetto dai dati di base fino al finanziamento e alla vendita. Una bozza non completata resta nel browser finché non la riprende.
Modelli di partenza con prezzi di mercato
Copi un progetto di esempio con prezzi di mercato per Chicago, Londra, Sydney, Dubai, Singapore, Riad o Parigi, poi modifichi ciò che è diverso nella sua operazione.
Aiuto su ogni campo
Ogni input spiega con parole semplici che cosa rappresenta e quale risultato alimenta.
Campi calcolati
Valori come RevPAR, costo per unità di superficie e canone annuo vengono calcolati sul server e si aggiornano mentre scrive.
Risultati durante la modifica
VAN, TIR del capitale proprio e utile di sviluppo restano sopra il modulo e mostrano di quanto li ha cambiati l’ultima modifica.
Salvataggio automatico
Ogni sezione si salva da sola circa un secondo dopo l’ultima modifica, e una riga di stato indica se tutto è stato salvato.
Tempistica dei costi
Paghi ogni costo in un’unica soluzione, a rate costanti o secondo una curva a S, con spese più basse all’inizio e alla fine, oppure disegni un profilo di spesa mensile personalizzato.
Rent roll e locazioni
Elenchi ogni conduttore con le date del contratto, il canone, la probabilità di rinnovo e i costi di locazione. La tempistica delle locazioni determina i ricavi mese per mese.
Vendita delle unità e pagamenti degli acquirenti
Imposti il mix di vendita, il ritmo delle vendite e le modalità di pagamento degli acquirenti, compresi gli acconti depositati su un conto vincolato (custoditi da un terzo) finché la costruzione non è pagata.
Gestione alberghiera
Tipologie di camere, punti vendita F&B, altri ricavi, costi e commissioni di reparto e un rental pool per le camere di proprietà degli investitori.
Strutture e altri usi
Modelli strutture per l’intrattenimento e di altro tipo a partire dai loro driver di ricavo e costi operativi.
Interventi energetici
Aggiunga interventi con il relativo costo e con l’energia e il denaro risparmiati ogni anno, e veda in quanto tempo ciascuno si ripaga.
Inflazione e seconda valuta
Colleghi i prezzi a un indice di inflazione e legga i rendimenti al netto dell’inflazione, oppure segua i rendimenti in una seconda valuta accanto a quella principale.
Valute e unità
Esprima i valori in circa 150 valute con tassi di cambio aggiornati ogni ora, converta un intero progetto in un solo passaggio e scelga tra nove unità di superficie e del terreno.
Importare dati e verificarli
Parta dai documenti che ha già. PropFormIQ controlla poi input e risultati prima che qualcuno vi faccia affidamento.
Valori letti da un memorandum informativo, il documento che presenta un’operazione agli investitori, ciascuno con la pagina e le parole da cui proviene. Vengono salvati solo i valori selezionati.
Compila da un PDF
Il browser legge una brochure, un memorandum informativo o un piano dei costi e l’IA propone valori per gli input, ciascuno con la pagina e la citazione. Un valore viene salvato solo se lo seleziona, e i valori trovati vengono eliminati dopo 7 giorni.
Importazione da CSV o Excel
Importi un rent roll, un piano dei costi, un mix di vendita, un mix delle unità o i costi operativi. Abbini le colonne, controlli ogni valore in anteprima e poi salvi.
Verifica delle ipotesi
Gli input salvati al di fuori del loro intervallo abituale vengono segnalati come avviso da esaminare o come problema da correggere prima di salvare un calcolo.
Controlli del progetto
Circa 30 controlli confermano che i risultati tornano, compresi i flussi di cassa, le fonti e gli impieghi dei fondi, i saldi dei finanziamenti e le quote dei partner.
Benchmark
Confronti i rendimenti, il rendimento sul costo (reddito diviso per il costo totale) e il tasso di capitalizzazione (reddito diviso per il valore) con gli insiemi di benchmark importati dalla sua organizzazione o con la media dei suoi progetti simili.
Dati di mercato
Dati della World Bank su inflazione e popolazione per il mercato del progetto, aggiornati automaticamente e segnalati quando un dato non è più aggiornato.
Posizione e servizi nelle vicinanze
Una mappa del sito e dei servizi che lo circondano.
Notizie di mercato
Le ultime notizie sul mercato immobiliare nella sua dashboard.
Leggere i risultati
Un unico calcolo produce ogni metrica, grafico e prospetto, e le stesse cifre compaiono a schermo e in ogni esportazione.
Rendimenti principali
VAN, TIR del progetto e del capitale proprio, multiplo del capitale proprio (la liquidità restituita per ogni euro investito), periodo di recupero, utile sul costo e picco di capitale proprio (il massimo capitale dei proprietari impegnato nello stesso momento), ciascuno spiegato con parole semplici.
Indicatori per il finanziatore
Rapporto finanziamento/costo (LTC), rapporto finanziamento/valore (LTV), DSCR (quante volte il reddito copre le rate del finanziamento), copertura degli interessi, rendimento sul debito (il reddito in percentuale del finanziamento) e rapporto di pareggio.
Due valutazioni a confronto
La capitalizzazione diretta, che divide il reddito di un anno per un rendimento di mercato, accanto al valore dei flussi di cassa attualizzati, cioè tutta la liquidità futura espressa in denaro di oggi.
Stato di salute del progetto
Brevi indicazioni, come la copertura del finanziamento, il periodo di recupero e se il progetto genera utili, ciascuna con il suo significato per questa operazione.
Grafici dei flussi di cassa
Flussi di cassa prima e dopo il finanziamento, per anno o per mese.
Struttura del capitale
Come il finanziamento e il capitale dei proprietari coprono il costo del progetto.
Prospetti
Prospetti della gestione, del debito, del finanziamento della costruzione, delle vendite e della copertura del finanziamento, per anno o per mese.
Conto economico operativo dell’hotel
Una riga per ogni reparto e punto vendita, con occupazione, RevPAR, margini e importi per camera disponibile.
Rendimenti per ciascuna parte
I detentori del capitale proprio, il partner della joint venture (un coinvestitore) e lo sponsor (la società che guida l’operazione) hanno ciascuno i propri rendimenti e il proprio grafico.
Mettere alla prova le ipotesi
Modifichi uno o più input, trovi il valore che raggiunge un obiettivo e conservi i casi da confrontare. Ogni risposta viene dallo stesso motore del modello salvato, e nulla cambia finché non salva.
Due input variati insieme del 20% in più e in meno. La cella con il bordo è il modello salvato.
Sensitività
Faccia variare un input in un intervallo e veda come risponde un risultato.
Griglia di sensitività
Due input alla volta, in una tabella di risultati a colori.
Ricerca obiettivo
Trovi il valore di input con cui un risultato raggiunge il suo obiettivo, per esempio il canone che dà un TIR del capitale proprio del 15%.
Prezzo sostenibile del terreno o dell’acquisto
Il massimo che può pagare per un terreno o un edificio raggiungendo comunque il rendimento obiettivo.
Chiedi una simulazione
Descriva una modifica con parole semplici. L’IA la traduce in modifiche degli input e il motore ricalcola il progetto.
Alternative salvate
Salvi con un nome insiemi di modifiche degli input e ne confronti fino a otto con il progetto attuale.
Confronto tra scenari
Assegni più valori a un input, per esempio un caso pessimistico e uno ottimistico, e confronti i risultati affiancati.
Confronto tra versioni
Confronti due versioni salvate e veda quali input e risultati sono cambiati.
Finanziare l’operazione
Imposti finanziamenti e partner secondo la struttura dell’operazione. Interessi, commissioni e rimborsi vengono calcolati mese per mese.
Aumenti il rendimento preferenziale (ciò che il partner riceve prima che lo sponsor ottenga una quota maggiore). Il premio di performance dello sponsor, cioè la sua quota extra di utile, si riduce.
Strutture di finanziamento
Un mutuo fin dall’inizio, solo un finanziamento per la costruzione, oppure un finanziamento per la costruzione rifinanziato con un mutuo.
Finanziamento della costruzione
Erogazioni, importo non utilizzato, fabbisogni non coperti, interessi aggiunti al finanziamento e commissioni di mancato utilizzo sulla parte non erogata, mese per mese.
Modalità di rimborso
Solo interessi con il saldo pagato alla vendita, quote capitale costanti dopo un periodo di differimento, una quota della liquidità operativa oppure un indice di copertura obiettivo.
Finanza islamica
Strutture Murabaha (una vendita con maggiorazione sul costo) e Ijara (una locazione), con il termine profitto al posto di interessi in risultati ed esportazioni.
Ripartizione tra partner
Ripartisca la liquidità con un partner della joint venture secondo una quota fissa, oppure con un rendimento preferenziale e fasce con premio di performance pagate in date precise.
Terreno e liquidità del partner
Un partner può apportare terreno, liquidità o entrambi, e la ripartizione segue il contributo di ciascuno.
Denaro degli acquirenti su conto vincolato
Gli acconti degli acquirenti di unità vendute su carta, cioè prima della loro costruzione, vengono trattenuti e svincolati man mano che la costruzione viene pagata.
Vista del finanziatore
DSCR, rendimento sul debito e LTV presentati come li esamina un finanziatore.
Rivedere e decidere
Le revisioni si svolgono su una copia bloccata del calcolo, quindi le modifiche successive non possono cambiare ciò che è stato approvato.
Un revisore spunta la checklist e approva il calcolo bloccato.
Sala decisioni
Richieda una revisione ai colleghi con una scadenza. Ogni decisione è legata a un calcolo accettato e bloccato.
Checklist della revisione
Ipotesi, calcoli, evidenze di mercato e report, ciascuno approvato dal revisore.
Coda delle revisioni
Veda le revisioni assegnate a lei, quelle che ha inviato e quelle scadute.
Commenti e decisioni
Discuta le evidenze, poi registri la decisione: modifiche richieste, approvazione o rifiuto.
Cronologia dei calcoli
Calcoli bloccati che può rieseguire, con le differenze rispetto agli input attuali.
Attività del progetto
Chi ha modificato quale campo e quando, con il valore prima e dopo.
Versioni
Conservi più versioni di un progetto e scelga quale usare come predefinita.
Note
Tenga note su un progetto per il suo team.
Fare domande sui numeri
L’assistente di progetto spiega i risultati salvati. Non può calcolare né modificare un numero, e ogni cifra di una risposta rimanda al risultato da cui proviene.
Chieda perché il TIR del capitale proprio è aumentato. La risposta cita ogni cifra che utilizza.
Assistente di progetto
Faccia domande sul progetto aperto e conservi una cronologia privata di ogni conversazione.
Spiega con l’IA
Chieda che cosa significa un input o un risultato per questo progetto.
Prima i controlli sulla privacy
Le funzioni di IA si attivano solo se il fornitore si è impegnato a non conservare i suoi dati e ogni controllo sulla privacy è superato. I calcoli non dipendono mai da queste funzioni.
Analizzare i progetti insieme
Un portafoglio è un gruppo di progetti esaminati insieme. Aggiunga o rimuova un progetto e le cifre aggregate si aggiornano.
Aggiunga l’hotel a un portafoglio: VAN aggregato, TIR combinato e spese si aggiornano.
Portafogli e gruppi
Raggruppi i progetti e annidi portafogli all’interno di altri portafogli.
Risultati aggregati
VAN alla prima data di inizio, TIR combinato (il rendimento dei flussi di cassa di tutti i progetti considerati insieme), investimenti totali e liquidità netta.
Flusso di cassa netto per anno
Un grafico delle entrate e delle uscite del portafoglio, anno per anno.
Sensitività del portafoglio
Modifichi in un solo passaggio le ipotesi di utile e di costo dell’intero portafoglio.
Portafogli condivisi
Dia ai colleghi l’accesso a un portafoglio.
Lavorare in team
La sua organizzazione è titolare dei propri progetti, e il ruolo di ciascuna persona determina cosa può vedere e modificare.
Organizzazioni e ruoli
Ruoli di titolare, responsabile, analista e membro, con inviti via email.
Gestione dei membri
Attivi o disattivi i membri e passi da un’organizzazione all’altra.
Accesso in due passaggi
Codici generati da un’app di autenticazione, con codici di recupero nel caso perda il telefono.
Accesso con Google
Acceda con il suo account Google.
47 lingue
Usi PropFormIQ in 47 lingue, tra cui l’arabo e l’ebraico, che si scrivono da destra a sinistra.
Modelli la sua prossima operazione in PropFormIQ
Avvii un progetto gratuito, apra il modello di esempio o ci invii una domanda.
La prova gratuita di 30 giorni non richiede alcuna carta.