ホテル開発の投資機会
安定稼働時の平均客室単価340米ドル
開業3年目以降の客室稼働率72%
不動産案件のモデリングに使える全機能
PropFormIQは、不動産の開発・取得案件を、検証済みの1つの計算エンジンでモデル化します。このページでは、すべての機能を案件の段階ごとに紹介し、アナリストがよく使うツールは短いデモでお見せします。
デモはすべて、1つの例示用ホテルプロジェクトを使っています。数値はこのページ用に作成した例であり、実際の案件の結果ではありません。
モデルを組み立てる
物件タイプと案件タイプを選び、ガイド付きセットアップか、価格入りのサンプルから始めます。各項目には役割の説明があり、関連する数値は入力と同時に変わります。
客室単価を上げ、次に稼働率を上げます。セクションが自動保存される前に、RevPAR（販売可能客室1室あたりの客室売上）、NPV（将来のキャッシュの現在価値）、エクイティIRR（オーナー資金に対する年間リターン）が更新されます。
7つの物件タイプ
商業施設、オフィス、ホテル、分譲住宅、賃貸住宅、複合用途、その他・エンターテインメント。それぞれに専用の収入、費用、スケジュール、資金調達、売却の入力項目があります。
開発または取得
建設費とスケジュールを含む新規開発も、既存物件の取得もモデル化できます。
ガイド付きセットアップ
4つのステップで、新しいプロジェクトを基本情報から資金調達・売却まで設定します。途中の下書きはブラウザーに残るため、後から再開できます。
価格入りのスターターモデル
シカゴ、ロンドン、シドニー、ドバイ、シンガポール、リヤド、パリの価格入りサンプルプロジェクトをコピーし、ご自身の案件と異なる部分だけを変更します。
すべての項目にヘルプ
各入力項目について、それが何で、どの結果に影響するかをわかりやすく説明します。
自動計算項目
RevPAR、面積あたりの費用、年間賃料などの値はサーバーで計算され、入力に合わせて更新されます。
編集中の結果
NPV、エクイティIRR、開発利益はフォームの上に常に表示され、直前の編集でどれだけ変わったかもわかります。
自動保存
各セクションは最後の編集から約1秒後に自動で保存されます。すべて保存済みかどうかは、1行のステータス表示で確認できます。
費用の支出タイミング
各費用は一括、均等、またはSカーブ（最初と最後の支出がゆるやかになる配分）で支払えます。月ごとの支出プロファイルを自分で描くこともできます。
レントロールと賃貸借契約
テナントごとに契約日、賃料、更新確率、リーシング費用を入力します。契約のタイミングから月ごとの収入が決まります。
住戸販売と購入者の支払い
販売構成、販売ペース、購入者の支払い方法を設定します。建設費の支払いに充てられるまでエスクロー（第三者による預かり）で保管される手付金も扱えます。
ホテル運営
客室タイプ、料飲店舗、その他収入、部門別費用と運営委託報酬、投資家が所有する客室のレンタルプールに対応します。
施設とその他の用途
エンターテインメント施設などを、それぞれの収益ドライバーと運営費用からモデル化します。
省エネ改修
改修ごとに費用と、毎年節約できるエネルギー量と金額を入力し、それぞれの投資回収期間を確認できます。
インフレと第2通貨
価格をインフレ指数に連動させてインフレ調整後のリターンを確認したり、主要通貨と並べて第2通貨でリターンを追跡したりできます。
通貨と単位
約150の通貨でレポートでき、為替レートは1時間ごとに更新されます。プロジェクト全体の通貨を一度に変換でき、9種類の面積・土地の単位を切り替えられます。
データを取り込んで確認する
手元の資料をそのまま出発点にできます。誰かが数値に依拠する前に、PropFormIQが入力値と結果をチェックします。
オファリングメモランダム（案件を売り込むための資料）から読み取った値です。各値には、元のページと文言が付きます。チェックした値だけが保存されます。
PDFから入力
パンフレット、オファリングメモランダム、費用計画書をブラウザーで読み取り、AIが入力値を提案します。各値には該当ページと引用が付きます。チェックを入れるまで何も保存されず、見つかった値は7日後に削除されます。
CSVまたはExcelからインポート
レントロール、費用計画書、販売構成、住戸タイプ構成、運営費用を取り込めます。列を対応付け、すべての値をプレビューしてから保存します。
前提条件のチェック
保存した入力値が通常の範囲を外れると、確認を促す警告か、計算を保存する前に修正が必要な問題として表示されます。
プロジェクトのチェック
約30のチェックで、キャッシュフロー、資金の出どころと使いみち、ローン残高、パートナーの持分など、結果の整合性を確認します。
ベンチマーク
リターン、イールドオンコスト（収入を総事業費で割った値）、還元利回り（収入を価値で割った値）を、組織でインポートしたベンチマークや、自社の類似プロジェクトの平均と比較できます。
市場データ
プロジェクトの市場に関するWorld Bankのインフレ率と人口のデータです。自動で更新され、古くなった数値には印が付きます。
立地と周辺施設
敷地と周辺施設を示す地図。
市場ニュース
最新の不動産市場ニュースの見出しをダッシュボードに表示します。
結果を読み解く
1回の計算ですべての指標、グラフ、スケジュールを作成するため、画面にもすべてのエクスポートにも同じ数値が表示されます。
主要リターン
NPV、プロジェクトIRRとエクイティIRR、エクイティマルチプル（投じた資金の何倍が戻ってくるか）、投資回収期間、総事業費利益率、最大自己資金拠出額（一度に拘束されるオーナー資金の最大額）。それぞれをわかりやすく説明します。
レンダー向け指標
LTC、LTV、DSCR（収入がローン返済額の何倍あるか）、インタレストカバレッジレシオ、デットイールド（ローン額に対する収入の割合）、損益分岐比率。
2つの評価額を並べて表示
1年分の収入を市場利回りで割る直接還元法と、将来のキャッシュをすべて現在の価値に換算するDCF法による評価額を並べて表示します。
プロジェクトの健全性
ローンのカバー状況、投資回収、プロジェクトが利益を生むかどうかなどを短くまとめ、それぞれがこの案件にとって何を意味するかを示します。
キャッシュフローのグラフ
借入前と借入後のキャッシュフローを、年次または月次で表示します。
資本構成
ローンとオーナーの資金で、プロジェクトの費用をどう賄うかを示します。
スケジュール
運営、借入、建設資金、販売、ローンのカバー率の各スケジュールを、年次または月次で表示します。
ホテルの運営収支
部門と料飲店舗ごとに1行ずつ、客室稼働率、RevPAR、利益率、販売可能客室1室あたりの金額を表示します。
関係者ごとのリターン
エクイティ保有者、JVパートナー（共同投資家）、スポンサー（案件を主導するデベロッパー）のそれぞれに、専用のリターンとグラフがあります。
前提条件を検証する
入力値を1つまたは複数動かし、目標に届く値を求め、比較したいケースを保存できます。どの答えも保存済みモデルと同じエンジンで計算され、保存するまでは何も変わりません。
2つの入力値を同時に上下20%動かします。枠で囲んだセルが保存済みのモデルです。
感応度
1つの入力値を一定の範囲で動かし、結果がどう反応するかを確認します。
感応度グリッド
2つの入力値を同時に動かし、結果を色分けした表で表示します。
ゴールシーク
結果が目標に達する入力値を求めます。たとえば、エクイティIRRが15%になる賃料です。
負担可能な土地代または取得価格
目標リターンを確保したうえで、土地や建物に支払える上限額です。
「もしも」を質問
変更内容を普段の言葉で入力すると、AIが入力値の変更に置き換え、エンジンがプロジェクトを再計算します。
保存した代替案
名前を付けた入力値の変更セットを保存し、最大8件を現在のプロジェクトと比較できます。
シナリオ比較
1つの入力値に悲観ケースと楽観ケースのような複数の値を設定し、結果を並べて比較します。
バージョンの比較
保存した2つのバージョンを比較し、どの入力値と結果が変わったかを確認します。
資金を調達する
案件の実際のストラクチャーに合わせて、ローンとパートナーを設定します。利息、手数料、返済は月ごとに計算されます。
優先リターン（スポンサーが大きな取り分を得る前にパートナーが受け取るリターン）を引き上げます。スポンサーの追加の利益配分であるプロモートは小さくなります。
ローンの構成
当初から長期ローン、建設ローンのみ、または建設ローンを長期ローンにリファイナンスする方式から選べます。
建設資金の調達
ローンの引き出し、未使用の融資枠、資金不足、ローンに組み入れる利息、未使用分にかかるコミットメントフィーを月ごとに表示します。
返済方法
利息のみを支払い残高を売却時に返済する方式、据置期間後の元本均等返済、運営キャッシュの一定割合での返済、目標カバー率に基づく返済から選べます。
イスラム金融
Murabaha（費用に利益を上乗せした売買）とIjara（リース）のストラクチャーに対応し、結果とエクスポートでは「利息」ではなく「利潤」という表現を使います。
パートナーとの利益分配
JVパートナーとキャッシュを固定割合で分けるか、優先リターンとプロモートの段階に沿って、正確な日付で分配します。
パートナーの土地と現金
パートナーは土地、現金、またはその両方を出資でき、分配はそれぞれの出資内容に応じて決まります。
購入者入金のエスクロー
完成前に販売するオフプラン住戸の購入者からの手付金は、エスクローで保管され、建設費の支払いに合わせて払い出されます。
レンダーの視点
DSCR、デットイールド、LTVを、レンダーがローンを審査するときの形で表示します。
レビューして判断する
レビューは計算の固定コピーに対して行われるため、後から編集しても承認された内容は変わりません。
レビュアーがチェックリストを確認し、固定された計算を承認します。
意思決定ルーム
期限を付けて同僚にレビューを依頼します。すべての判断は、固定された確定済みの計算に結び付けられます。
レビューのチェックリスト
前提条件、計算、市場の根拠、レポートを、レビュアーが1項目ずつ確認します。
レビューキュー
自分に割り当てられたレビュー、自分が提出したレビュー、期限を過ぎたレビューを確認できます。
コメントと判断
根拠資料について議論し、修正依頼、承認、却下のいずれかを記録します。
計算履歴
再実行できる固定済みの計算と、現在の入力値との差分。
プロジェクトのアクティビティ
誰が、いつ、どの項目を変更したかを、変更前後の値とともに記録します。
バージョン
1つのプロジェクトで複数のバージョンを保持し、どれを既定にするかを選べます。
メモ
プロジェクトについてのメモをチームで残せます。
数値について質問する
プロジェクトアシスタントは保存済みの結果を説明します。数値を計算したり変更したりすることはできず、回答内の各数値は元の結果を参照しています。
エクイティIRRが上がった理由を質問します。回答には、使用したすべての数値の出典が示されます。
プロジェクトアシスタント
開いているプロジェクトについて質問でき、会話ごとの履歴は本人だけが見られます。
AIで説明
入力値や結果がこのプロジェクトにとって何を意味するかを質問できます。
まずプライバシーを確認
AI機能は、プロバイダーがデータを保持しないことに同意し、すべてのプライバシーチェックに合格した場合にのみ動作します。計算がAI機能に依存することはありません。
複数のプロジェクトをまとめて確認する
ポートフォリオは、まとめて確認するプロジェクトのグループです。プロジェクトを追加・削除すると、合算値が更新されます。
ホテルをポートフォリオに追加すると、合算NPV、加重平均IRR、投資額が更新されます。
ポートフォリオとグループ
プロジェクトをグループにまとめ、ポートフォリオの中にポートフォリオを入れ子にできます。
合算結果
最も早い開始日時点のNPV、加重平均IRR（全プロジェクトのキャッシュフローを合わせたリターン）、総投資額、正味キャッシュ。
年度別の正味キャッシュ
ポートフォリオのキャッシュの出入りを年ごとに示すグラフ。
ポートフォリオの感応度
ポートフォリオ全体の利益と費用の前提条件を一度に変更できます。
ポートフォリオの共有
同僚にポートフォリオへのアクセス権を付与します。
チームで使う
プロジェクトは組織に帰属し、各メンバーのロールによって閲覧・変更できる範囲が決まります。
組織とロール
オーナー、マネージャー、アナリスト、メンバーのロールがあり、メールで招待できます。
メンバー管理
メンバーを有効・無効にし、組織を切り替えられます。
2段階サインイン
認証アプリのコードを使い、スマートフォンをなくした場合に備えて回復コードも用意します。
Googleでサインイン
Googleアカウントでサインインできます。
47言語
PropFormIQは47言語で利用でき、右から左に書くアラビア語とヘブライ語にも対応しています。